需要“加装”的深圳老房子们

加装电梯，盘活“老破小”，是深圳近几年的小区大事。尤其得益于政府补贴，加装电梯的进程和范围都在提速。

上世纪八九十年代，作为房改后首批多层住宅，益田村、愉康花园、碧海名园、福田花园等小区拔地而起。当这一批深圳购房者成为爷爷奶奶开始带孙子，爬楼梯就开始变得难以忍受。

深圳小区房:碧海名园

据统计，2024年深圳约有62个小区242个单元开展了加装电梯试点工作。尤其在2023年加装电梯补贴申请细则出台后，补贴成为加装动力之一。一台加装电梯最高能获得35万元的补贴，比如最早实现加装电梯的市政大院发放加装电梯补贴31台共1085万。

当业委会、物业、街道几方代表，在百忙中齐坐在一张桌子开始反复“研究”、“广泛听取意见”时，算账、掰扯、让步…会场的激烈程度堪比征地拆迁。

加装电梯的流程，比想象中更为复杂。需要向住建局、市规划和自然资源局管理局递交了加装电梯意向书，准备相关材料，获得批复后，小区业委会、物业等几方开始讨论垫资方案，电梯最后落成，每个环节都有想不到的阻力和拉扯。

加装电梯，每个环节都有想不到的阻力和拉扯

一方面，老楼加装新电梯是民生好事，但也有小区业主关于“安装费用怎么处理”“电梯会带来噪音污染吗”“装了电梯会影响采光吗”等一系列现实疑虑。

当深圳最早的一批房子和业主都慢慢变老，适老化挑战下，加装电梯逐渐成为“第一刚需”。

老小区的“战争 ”

每一部加装电梯背后，可能是数月乃至几年的激烈的利益博弈。

根据2018年《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》，只需单元三分之二业主同意即可报建。这道政策门槛看似不高，实践中却成了难以逾越的鸿沟。

高低层业主谈不拢、很多老旧楼是租客在住、住宅本身不具备加装条件等等，均成为深圳老旧住宅加装电梯的阻碍。比如一说要加装电梯，三楼以上的业主纷纷赞成，一、二楼的业主就普遍不同意。

一、二楼的业主就普遍不同意

首先，最直接的阻力来自房价。对于低楼层来说加装电梯几乎全是弊没有利。没装电梯前，老旧小区的价格是按楼层来，越往上越便宜，反倒是一二楼的价格最高，可一旦装了电梯，一二楼的房价就从上面掉了下来。

从顶楼到一楼，深圳一套房子的差价是十几万甚至几十万，差价就因为装电梯没了，受到的损失如何平衡？

租客群体的存在更让协商变得复杂。“很多楼梯房是租客在住，加装电梯的费用和维护成本能否‘回本’是个未知数。” 比如益田村物业，唯一成功加装电梯的第60栋，“没有一套房子放租或放卖”，全是自住业主。

装电梯不光影响生活质量，还可能掏空钱包

有的小区被曝出“借电梯之名行扩建之实”——每户增加约20平方米面积，仅按每平米5000元成本缴费，而周边房价已达4-5万元。反对者直言：“业主的目的不是加建电梯，而是为了加面积才同意装电梯的。”

2024年桃源村加装电梯的冲突十分典型。审批通过、报建许可，工程一度都开动起来了。但电梯装到一半，施工队被反对业主层层围堵，喊声刺破小区宁静：“影响采光！破坏通风！增加噪音！推高物业费！” 这些反对的业主表示，装电梯这个决定跟他们一毛钱关系都没有，不光影响他们的生活质量，还可能掏空他们的钱包。支持者则手持审批文件据理力争，双方激烈对峙较量，最后施工暂停、协调无果、警方介入。

除了利益牵绊，也有技术层面的现实担忧。建于上世纪的老小区普遍楼间距狭窄，消防通道本就勉强达标，加装电梯可能直接突破安全底线。

加装电梯背后，可能是数月乃至几年的激烈的利益博弈

加装电梯是绝对不能占用消防通道的。“楼梯房楼栋门口离现有消防通道至少需要4米的距离，才能满足加装电梯的条件。”

加装电梯过程中，每一层的楼梯扶手都要拆掉，还有入户操作的可能。有人担心老旧小区楼龄太长，因为装电梯导致墙体开裂怎么办。

《广州日报》曾报道过因为加装电梯导致外墙出现裂缝的问题。2025年1月2日14时36分许，深圳市龙岗区南湾街道一自建房，因为私装电梯也导致了严重的高处坠落事故。

加电梯有许多安全隐患

还有老旧小区都遇到的管理难问题。有的老旧小区连物业费、管理费都收不齐，加装电梯后的维护费、电梯费怎么收？如果收不上来，电梯被停用，又怎么办？可以说，这场“战争”从加装前持续到加装后。当加装电梯的热情过去，现实的问题就接踵而至。每年三四千的维护费，电梯有效维护和补贴发放，甚至有些业主当初支持装电梯就是为了卖房子……种种情况剪不断，理还乱。

多方拉扯 多方治理

“意见统一难” “资金筹措难” “政策传导难”“审批报建难”…… 多方拉扯，各种博弈，深圳老小区加装电梯，问题一个又一个。

技术层面，涉及迁移燃气、通信管线，有时还会占用花园内部绿化，需要层层审批，走完一整套流程。

操作层面，楼栋长、网格员、物业管家、电梯企业、商业银行，各方粉墨登场，还有伴随的民情恳谈会、社区协调会等等。

后续影响上，先垫资、等补贴、再均摊，等免费维保期过后，电梯一般交给物业管理，老小区的物业管理费自然也会大幅涨价。

加装电梯，是一件多方拉扯,多方治理的事情

加装电梯一个动作，往往将社区治理中的那些老问题全拎出来。个体利益和集体利益的碰撞、老年人与年轻人需求的分歧，公共建设与私密空间的矛盾，都集中在这个小小电梯间里。

而这些问题，对于不同的业主来说，“体感”也不一样。公共利益优先，但何为“公共利益？谁的权利更重要？谁该为谁让步？让步妥协的损失由谁来承担？

加装电梯难题，深圳各区都在探索治理之道。

在宝安，物业配合街道设立“专项补贴资金池”，施工方优化方案减少遮光，高低层协商补偿机制。在龙岗区，发放补贴将审批流程从80天压缩至16个工作日……政府补贴及时到位，在社区设置加梯专窗实现“一窗通办”，这些体现的是专业力量与基层治理的结合。