——郑州市既有住宅加装电梯政策解读。
2022年7月24日，我们针对加装电梯过程中出现的一些新情况、新问题，报请市政府对郑州市加装电梯政策进行了修订，重新出台了老旧小区加装电梯政策，这个政策出台一年多以后取得了良好的效果，去年郑州市老旧小区加装电梯首次突破400部。

今天我主要讲三个方面的内容：

一、 背景依据

2021年通过15个县市区加梯办，在各街道办、社区配合下对全市所有老旧小区进行排查摸底，目前郑州市老旧小区总共有60595个单元未加装电梯，当然这些单元里面有一部分单元因为楼间距、楼房的房龄和房屋质量问题可能无法加装电梯，我们初步估计在5万个单元左右。大家算一下，如果一部电梯卖60万的话，这是一个非常大的市场。当然这个加装电梯是住宅，还不包括写字楼、商铺、办公楼。住建部通报，现在全国老旧小区加装电梯有2.6万亿的市场，这是非常庞大的一个市场，前景非常广阔。

现在我们介绍一下郑州市的加装电梯。我们房管局2019年9月份开始负责全市加装电梯工作，4年多来，我们已经先后发放加装电梯财政补贴资金3860万元，有215户业主提取了住房公积金是1100万元作为加装电梯，郑州市上个月底已经加装电梯1100部，居全省首位，我们是在全省第一个实现全域加装电梯的目标。目前郑州市航空港区是省代管，除了港区以外，其他的15个县市区均已开展加装电梯工作。

二、 主要内容

主要从八个方面讲一下：

（一） 适用范围

所谓适用范围，也就是加装电梯的条件，总的分为4个：

一是本市行政区域内，就是我们15个区县市国有建设土地上，就不包括集体土地，就是农村的土地，建成投入使用的，未建成投入使用的不包括，另外有合法权属证明，现在叫不动产登记证，必须有单一产权，单一产权就是单位的产权，非单一产权就是个人产权，另外未设置电梯的地面四层，包括四层，不含地下空间。

据有人讲，住建部准备把全国统一两层以上老旧小区都要加装电梯，这个如果推广到两层以上这个市场更大。另外加装电梯在原产权建设红线范围内，这句话不好理解，怎么解释呢？通俗讲就是加装电梯不能超过小区的围墙，有朋友讲我就没有围墙怎么办？你所在县市区规划部门他们专门有这方面的图纸，可以查到你这个小区红线在什么位置。

（二） 实施原则。

我们郑州加装电梯是以单元为单位，如果不占用公共停车位、公共绿地或者其他人员的专有部分，只需要征求本单元所有业主的意见，不需要征求这个楼栋或者其他单元的意见。

（三） 组织保障

郑州市为了推行这项工作，在市级层面和区县市分别成立了加装电梯工作领导小组办公室，我们简称加梯办，郑州市是分管城建的副市长，副组长就是我们局局长和市政府办公厅的副秘书长，另外加装电梯牵扯的市场监管、规划、城管、财政、城建、住房公积金都在这个领导小组里面，县市区统一。关于街道办社区的职责我就不再说了。

（四） 实施程序

郑州加装电梯共分为十步，我们好多电梯公司经常给我反映，说我们这个加装程序有点太复杂，其实一个是动议表决，一个是联合审查，再一个是协议公示，这是旧楼加装电梯的特点以外，其他的几步都是新楼加装电梯也必须要做的工作，没有大家想象的那么复杂。

我重点介绍一下第一步，动议表决，过去我们制定的实施意见是依据《中华人民共和国物权法》，《民法典》出台以后《物权法》就作废了，现在全国所有的开展加梯工作都是依据《民法典》，都是按照这个动议表决来的。过去我们讲的双2/3，就是建筑面积的2/3、建筑人数的2/3，所谓人数实际上就是户数，你想想有小孩、有婴儿、有智力残疾的你让他参与表决可能吗？所以人数就是户数，过去2/3，现在《民法典》出来以后为了推进这项工作，又降低了，就是2/3征求意见的时候是挨家挨户征求意见，他同意不同意是他的权利，同意的或者他既不加装但是他也不反对这个也可以参与表决，可以不邀请反对的业主。2/3的业主参与表决，2/3的3/4业主同意就行了。举个很简单的例子，这个楼有6层一梯两户12层，过去2/3必须要8户才能启动这项工作，低于8户是不能启动的。现在是8户以上参与表决，8户的3/4就是6户就达到加装电梯的条件了。另外你签订协议、制定方案，新楼加装电梯也需要做的工作。

另外我们为了解决协议公示里面是社区负责的，我们为了解决社区变相推进一票否决的问题，有些社区害怕业主上访、群访等群体性事件，他变相不作为，私下规定有一户反对他们就不进行公示，就不盖章，你不盖章这个上报的资料就少一个，所以说你就不能上会。

我们为了解决这个问题，我们借鉴了成都市增加的我们叫特殊条款，就这三条，一个是十人的，再一个两名以上70岁的，这个70岁的可以是一家的，不一定是非要两户的。成都市是必须两家，我们叫一家两个老人都可以。再一个，80岁的，另外残疾三级以上的，这个工作做了，社区必须要盖章，如果社区不盖章，你可以到相关部门，什么纪检部门啊、信访部门投诉他。这个出台以后，很好地解决了社区变相要求一票否决的问题。

再一个是联合审查，联合审查需要报送六个方面的资料，这个资料的报送由社区工作人员负责报送，有的社区就一个人，他比较忙，因为大家知道社区事比较多，这个情况下也可以由电梯公司或者业主代表把相关的资料报到所在区县市的加梯办。另外联合审查，我们借鉴了杭州，大家知道全国加装电梯最多的是广州，加装电梯1万部，第二多的就是杭州，杭州目前加装电梯是7千部，我们借鉴杭州的，你把资料报齐以后，加梯办审核没问题，他们负责把他们辖区里面所有的职能部门召集来，组织开一个联合审查会。我们为了保证电梯的安全，我们叫河南省住建厅专家人才库里面电梯方面的专家，然后对电梯方案进行审核。审核完了以后，拿着联合会议纪要，到所在县市区住建部门办两表，到特种设备监管部门办《电梯安装告知书》，我们简称“两表一书”。

再给大家明确一下，《特种设备告知书》是电梯设备进厂以后打开电梯箱，打开以后有一个合格证，拿着合格证和联合会议纪要才能办这个。另外为什么我们增加一个联合验收呢？就是我们有一些企业非常不自觉，为了赶工程、为了利益最大化，上会联审是一套图纸，施工的时候用另一套图纸，所以造成巨大的安全隐患，老百姓投诉比较多。这种情况下，结束以后向所在县市区加梯办申请，对电梯进行联合验收，凡是没有经过联合审查、联合验收的一律不能发放财政补贴。再一个是使用登记。在“郑好办”APP上就可以直接办理电梯使用证书。资料归档，任何一个工程建完了以后，所有的资料，市内五区是交郑州市城建档案馆，其他各县市区交所在辖区的城建档案馆。

（五） 资金来源

为了解决资金难的问题，画红线的住房公积金，我们和住房公积金协调，把住房公积金使用放宽了，过去是电梯建好以后取得电力使用许可证以后才能取公积金，但是电梯建的时候需要用钱，有些业主手里没有钱，几万块钱他拿不出来，需要用，这个时候我们给公积金协调，取得联合会议纪要以后，拿着联合会议纪要相关的证明你就可以把住房公积金取出来了。等于说没有电之前公积金就可以取出来了，我们去年年底已经取了1100万。

再一个关于鼓励金融机构，现在我们有些电梯公司比较灵活，为了解决有些业主没有钱的问题，工商银行、建设银行作为担保人去担保，提供小额贷款，5万块钱以内分三年时间完成，正常的利息，很好地解决了个别业主没有钱的问题。

另外我们电梯的补助，就是各县市区的补助，像巩义、新郑是全国百强县，他们是直接补15万，你这个电梯就是花30万他们是补贴15万。郑州是20%，也就是1/4，这个电梯60万才补了15万。

（六） 协调机制

我们今年准备根据一楼反对业主在协商的时候，有些业主提出补偿一百万，我们为了解决这个问题，在今年全市推行向厦门学习，准备把一楼的补偿直接规定死，就是一楼的两户每户的补偿不能超过电梯总额的2%，二楼不能超过一楼的一半。实际上郑州现在加装电梯普遍反对集中在一楼，二楼非常少。我们采取什么补偿措施呢？我们加的这一千多部电梯，90%以上都是采取补偿的，我们采取的一个就是建阳光房，这是最普遍的，就是楼上出钱把楼下连廊简称叫阳光房，你上面多长多宽给楼下也装上。

第二是装电梯的位置，过去老的住房采光不行，保暖也不行，我们向上海学习，楼上掏钱最新的换玻璃，既能保暖还能遮光，解决了有些业主变相提出你侵犯我隐私、你有噪音，它既隔音，外面看不到里面，里面可以看到外面，这就很好地把问题解决了。

另外我们电梯建好以后可以做广告，你可以签个协议，叫一楼业主只要能拿着广告，或者三年五年，电梯广告收入都是你的。

另外还可以楼上对钱给一楼交几年的物业费，采取各种补偿，达到协商的目的。

（七） 保障措施

我们所有社区都有一个负责电梯的人员，我们简称叫电梯专干，你去了以后就找这个社区的人员就行了。

（八） 注意事项

安全要求，大家知道电梯是特种设备，要出了事就是大事，非死既伤的事，为了保证老百姓的安全，我们要求在电梯建设之前，必须要对电梯机装的位置要进行地质勘测，如果这个房子在建设的时候有地勘报告不用再做，如果没有必须做一个地勘报告，就是这个地方适合不适合加装电梯。广东东莞出现一个没有做地勘，下雨以后水灌进去以后下陷，再一个使用的是硬连接，不是软连接，直接把一栋楼拉成危房了，这是全国比较恶劣的安全事件。

安全鉴定这个不是强制的，如果一些楼房出现开裂、下沉，或者明显的房屋质量，可以出现一个房屋鉴定，这个不是强制的。

另外我们所有都必须经过特种设备检验，取得合格证，另外省特检院是市场监管局下面的二级机构，事业编制改革推向市场了，现在不是事业编制，他们在18个市每个地市都有一个分公司，基本上是垄断的。现在推向市场只要有营业执照、只要有资质的公司都可以对电梯进行检测，现在不是省特检院一家了，这个大家要知道。

另外我们的电梯这是业主争议最大的，就是加装电梯的时候有些业主变相地想扩大面积，到时候出租、卖的时候都是利益最大化。现在我们省住建厅出台的加装电梯标准的时候明确指出，电梯的长度不能超过四米，宽度不能超过2.4米，另外电梯高度，所谓电梯高度，大家看到右侧这部电梯是中原区的一部电梯，这个电梯的顶端不能超过楼房两米。

三、 术语解释

民法关于“以上”，我们经常接触的2/3以上、多少多少以上，这个《民法典》第1259条明确规定，这个大家不用再争议了。另外我们做了一个加装电梯相关资料的二维码，大家扫这个二维码，所有和加装电梯相关的资料里面都有，可以转载、可以保存。

去年全国人大出台的《中华人民共和国无障碍环境建设法》，出台了以后，我们预计全国各省市自治区都要相应出台相关的政策，另外2025年我们郑州市的老旧小区改造将结束，下一步重点就是推进即有住宅加装电梯，今年李强总理在政府工作报告中专门讲到，推进老旧小区加装电梯，下一步国家财政、省财政都要对老旧小区加装电梯进行投入。即有住宅加装电梯它的春天到了，我们欢迎在座的有更多的电梯企业参与到老旧小区加装电梯行业中，我们一如既往地给大家做好服务和保障。谢谢大家！